1. Introdução
O sonho da casa própria, especialmente por meio da compra de um imóvel “na planta”, cresce a cada dia, exigindo atenção redobrada de consumidores e incorporadores. Para garantir uma transação segura e transparente, é fundamental compreender os meandros da incorporação imobiliária, regida no Brasil pela Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e suas alterações, que é o pilar da regulamentação para condomínios em edificações e incorporações imobiliárias.
2. O Que é Incorporação Imobiliária?
A incorporação imobiliária é a atividade que visa promover e realizar a construção, para posterior venda, de edificações compostas por unidades autônomas. Trata-se de um negócio jurídico que envolve o compromisso da incorporadora em construir e alienar frações do terreno vinculadas às futuras unidades, incluindo desde o planejamento, organização, disponibilização dos terrenos, o projeto, o registro do condomínio, até sua venda.
3. Quem é o Incorporador e Quais são suas responsabilidades?
Conforme o art. 29 da Lei nº 4.591/1964, o incorporador é a pessoa física ou jurídica que, ainda que não execute a obra, promove a venda de frações ideais do terreno. Ele é o responsável legal pela entrega do empreendimento dentro das condições contratadas. A atuação exige título legítimo sobre o terreno ou mandato específico conforme a Lei.
Importante ressaltar que a iniciativa e a responsabilidade pelas incorporações imobiliárias são do incorporador, que pode ser:
- O proprietário do terreno, o promitente comprador, o cessionário ou promitente cessionário que possua título que atenda aos requisitos legais;
- O construtor ou corretor de imóveis, desde que receba do proprietário do terreno ou do titular de direitos um mandato por instrumento público, mencionando expressamente a Lei nº 4.591/64, para conduzir todas as negociações de alienação das frações ideais do terreno;
- O ente da Federação que tenha sido imitido na posse por decisão judicial em processo de desapropriação em andamento, ou o cessionário deste, comprovado por registro no cartório de imóveis.
A principal obrigação do incorporador é entregar a posse e o domínio da unidade autônoma ao adquirente, pronta e acabada, conforme o que foi contratado.
4. Etapas da Incorporação Imobiliária
a) Estudo de Mercado: análise de dados para garantir a atratividade e o retorno financeiro do negócio;
b) Aquisição do Terreno: avaliação minuciosa da viabilidade comercial, técnica, ambiental, financeira e jurídica da área;
c) Definição do Produto: elaboração e desenvolvimento do projeto com base na viabilidade identificada;
d) Aprovação e Registro: obtenção da aprovação do projeto pela prefeitura, culminando no Alvará de Construção, e posteriormente, o registro da incorporação no cartório competente;
e) Lançamento: esta fase tem início após a conclusão do registro da incorporação;
f) Construção: a obra pode ser iniciada em paralelo com a fase de lançamento;
g) Entrega das Chaves: após a conclusão das obras e a emissão do “Habite-se” pela prefeitura, as chaves do imóvel adquirido podem ser entregues;
h) Pós-venda: nesta etapa, ocorre a assinatura das escrituras definitivas.
Todos os empreendimentos vendidos “na planta” passam por esse processo de incorporação, se a intenção é vender o imóvel antes do início da construção, o registro da incorporação é obrigatório, caso a venda seja planejada apenas para o final da obra, o registro de condomínio é suficiente.
5. Documentação para o Registro da Incorporação
O incorporador só poderá negociar unidades autônomas após ter arquivado, no Cartório de Registro de Imóveis competente, uma série de documentos:
- Título de propriedade do terreno, ou promessa irrevogável e irretratável de compra e venda, cessão de direitos ou permuta, que contenha cláusula de imissão na posse do imóvel, sem estipulações que impeçam a alienação em frações ideais;
- Certidões negativas diversas relativas ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador;
- Projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes;
- Memorial descritivo das especificações da obra projetada, detalhando a área global, partes comum e metragem de área para cada tipo de unidade;
- Cálculo do custo global da obra, discriminando o custo de construção de cada unidade;
- Minuta da Convenção de condomínio que regerá a edificação;
- Atestado de idoneidade financeira;
- Declaração e plantas explicativas, sobre o número de veículos em conformidade ao art. 32 da Lei nº 4.591/1964.
Após a análise do Oficial de Registro de Imóveis, essa documentação será arquivada no cartório, efetuando-se o registro competente e, após, passa a ser uma exigência legal que o número do registro e a indicação do cartório competente constem obrigatoriamente em todos os anúncios, impressos, publicações, propostas, contratos relacionados à incorporação, com exceção dos anúncios “classificados”.
6. A Importância do Registro de Incorporação
O registro é essencial para a segurança jurídica do comprador. Garante que as promessas publicitárias coincidam com o projeto legalmente aprovado. Ele confere direitos reais ao comprador e é requisito legal para comercialização das unidades.
É fundamental destacar jurisprudências relevantes do Superior Tribunal de Justiça (STJ):
“O artigo 32, caput, da Lei nº 4.591, de 1964, proíbe o incorporador de negociar sobre unidades autônomas antes de ter arquivado, no Ofício Imobiliário, a incorporação. Hipótese, todavia, em que o defeito do ajuste preliminar, contratado antes do registro da incorporação, foi apagado pelo negócio definitivo, assinado quando a incorporação já estava registrada.”(STJ, REsp 1.111.564/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, DJe 16/12/2009)
“O incorporador só se acha habilitado a negociar unidades autônomas do empreendimento imobiliário quando registrados, no Cartório de Registro Imobiliário competente, os documentos previstos no artigo 32 da Lei nº 4.591/1964. Descumprida a exigência legal, impõe-se a aplicação da multa do art. 35, § 5º, da mesma lei.”(STJ, REsp 251.711/SP, Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ 26/06/2000)
Para quem sonha em adquirir um apartamento”na planta” ou em construção, o passo mais seguro é visitar o Cartório de Registro de Imóveis onde o empreendimento foi registrado. Lá, é possível comparar as informações contidas no documento com as divulgadas pela incorporadora. O Registro de Incorporação é a garantia de que as informações veiculadas nos materiais de propaganda e as descrições fornecidas pelo corretor de imóveis correspondem exatamente ao que será entregue.
7. Considerações Finais
Na incorporação imobiliária, o que se vende é a fração ideal do terreno com promessa de entrega da unidade construída. É um contrato de confiança, cuja segurança depende da regularidade documental e legal do incorporador. Cumprir os requisitos da Lei nº 4.591/1964 é fundamental para evitar riscos e garantir tranquilidade ao comprador.
Trata-se de um contrato de confiança, onde o comprador inicia os pagamentos por algo que ainda não existe e continua pagando durante todo o período da obra. Para que essa jornada transcorra de forma segura e dentro da lei, é fundamental que o empreendedor / incorporador tenha todos os registros em dia antes de iniciar o lançamento.
Referência Bibliográfica
Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964.
Disponível em: www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm
